4. Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is, op grond van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een verplicht onderdeel van de jaarrekening. In de jaarrekening heeft de paragraaf de functie van terugblik.

Grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving. In 2019 is er een nieuwe nota grondbeleid vastgesteld

Grondbeleid Purmerend 2019

In deze nota is onderscheid gemaakt in drie hoofdvormen van grondbeleid; regie-faciliterend, passief-faciliterend en actief. Mede vanwege de beperkte eigen grondposities is de voorkeurskeuze in Purmerend een faciliterende houding. Bij projecten die bijdragen aan het bereiken van de gemeente kerndoelen heeft een regie-faciliterende houding de voorkeur. In sommige gevallen wordt ook weer gekeken naar actief grondbeleid, bijvoorbeeld door strategische verwervingen in overweging te nemen.

INFORMATIEVOORZIENING MPG

Gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage met informatie over de voortgang van de lopende grondexploitaties en het faciliterend grondbeleid. In het MPG kijken we terug op het afgelopen jaar en vooruit naar de komende jaren. Er wordt overzicht gegeven van het totale aanbod aan woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering op de korte én de lange termijn. De te verwachten ontwikkelingen vertalen we financieel en we geven een onderbouwing van de winstneming en de beleidsuitgangspunten van de reserves in relatie tot de risico’s in grondzaken. Kortheidshalve verwijzen we naar het MPG 2021. Tevens verwijzen we naar de Paragraaf 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' van de programmarekening, waarin ook de risico’s en reserves van het grondbeleid staan.

WET RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDBELEID

De huidige Wro maakt het mogelijk regietaken krachtiger ter hand te nemen zonder zelf per definitie ontwikkelaar te zijn bij de productie van bouwgrond. De gemeente kan aan de initiatiefnemer/eigenaar van een locatie eisen stellen voor ontwikkeling van de gehele locatie. De Grondexploitatiewet biedt een basis om met initiatiefnemers privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan waarbij we, naast het stellen van kwaliteitseisen, afspraken maken over het kostenverhaal.

Mochten initiatiefnemers geen overeenkomst willen aangaan, dan kent de Grondexploitatiewet mogelijkheden tot het verplichten van het kostenverhaal. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit waarmee een locatieontwikkeling mogelijk wordt (bijvoorbeeld een bestemmingsplan), moeten we vaststellen of het kostenverhaal is verzekerd en of het stellen van locatie-eisen nodig is. Als dat niet het geval is, dan kan de gemeente vervolgens door het vaststellen van een exploitatieplan de regie op de ruimtelijke ontwikkeling behouden en de kosten die daarmee samenhangen afdwingen.

Voor verkennende gesprekken met initiatiefnemers voor locaties die mogelijk tot ontwikkeling kunnen komen, hebben we voor 2020 een budget van € 42k opgenomen. Er is € 50k gebruikt. Mogelijk is dat na verkennende gesprekken de initiatiefnemer van een vervolg afziet. Voor de initiatieven die wel doorgaan, sluiten we een overeenkomst af om onder andere de ambtelijke kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Indien de werkelijk gemaakte plankosten afwijken van de door de initiatiefnemer betaalde bijdrage wordt het saldo tussen de betaalde bijdrage en de werkelijk gemaakte plankosten verrekend via de bestemmingsreserve gronden.

Kostenverhaal

Om te kunnen komen tot de realisatie van een particulier initiatief is het nodig om tussen de gemeente en initiatiefnemer afspraken te maken. Deze worden doorgaans vastgelegd in een intentieovereenkomst (IO) en vervolgens een anterieure overeenkomst (AO). In de overeenkomst passeren een groot scala aan onderwerpen de revue. Een belangrijk element is het kostenverhaal. In Purmerend is dit onder te verdelen in het betalen van de gemeentelijke plankosten, gebiedsoverstijgende kosten (nota GKP) en voor sommige gebieden een gebiedseigen kostenverhaal.

VENNOOTSCHAPSBELASTING (VPB)

De gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de VPB. Een toelichting op de uitwerking hiervan en de financiële consequenties zijn terug te vinden in het ondeerdeel 'overhead, VPB en onvoorzien" onder het hoofstuk ' financiële overzichten'.

Richtlijnen verslaglegging grondexploitaties

Voor lopende grondexploitaties gelden de volgende richtlijnen:

• de looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar. Afwijken van deze termijn mag, mits de gemeenteraad besluit tot aanvullende beheersmaatregelen. Het complex Wheermolen Oost heeft een verwachte looptijd van ca. 15 jaar;
• de rentetoerekening aan grondexploitaties wordt gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen;
• de disconteringsvoet voor alle grondexploitaties is conform de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving juli 2019” van de Commissie BBV 2%. Deze disconteringsvoet is de grondslag voor het bepalen van de Netto Contante Waarde;
• de hoogte van een verliesvoorziening voor een negatieve grondexploitatie wordt bepaald aan de hand van de (negatieve) netto contante waarde van de grondexploitatie.

RESULTAATBESTEMMING

Bij het verwerken van gerealiseerde, dan wel nog te realiseren winsten en verliezen ten aanzien van grondexploitaties, hanteren we binnen het grondbeleid in Purmerend de volgende methodiek:

Verliesneming

Zodra duidelijk wordt dat een grondexploitatie verliesgevend zal worden afgesloten, wordt het verlies verwerkt in het resultaat. Dit vindt plaats door een verliesvoorziening te treffen.

Winstneming

Winstneming vindt plaats bij het afsluiten van een grondexploitatie en/of tijdens de looptijd. De bepaling van de winstneming volgt de BBV-richtlijnen.

In onderstaande tabel zijn de actuele boekwaarden en de verwachte eindresultaten van de grondexploitaties (BIE) weergegeven.

Tabel: Verwachte resultaten Bouwgrond in Exploitatie (BIE)